A tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria chega ao escrit\u00f3rio quase sempre pela mesma pergunta: d\u00e1 para colocar o im\u00f3vel na blockchain e transferir a propriedade pelo token, sem passar pelo cart\u00f3rio? A resposta curta \u00e9 que o token n\u00e3o substitui a matr\u00edcula, e quem desenha a opera\u00e7\u00e3o sem entender a raz\u00e3o disso vende ao investidor uma garantia que o papel n\u00e3o entrega. A parte econ\u00f4mica do neg\u00f3cio pode viver em um token; a propriedade do im\u00f3vel, n\u00e3o.<\/p>\n
O motivo \u00e9 estrutural e anterior a qualquer tecnologia. No direito brasileiro, a propriedade de im\u00f3vel entre vivos s\u00f3 se transfere pelo registro do t\u00edtulo translativo no Registro de Im\u00f3veis, e, enquanto o t\u00edtulo n\u00e3o \u00e9 registrado, quem aliena continua sendo tido como dono (C\u00f3digo Civil, art. 1.245 e \u00a7 1\u00ba). O registro n\u00e3o \u00e9 formalidade cartorial: \u00e9 o ato que cria o direito real e o torna opon\u00edvel a terceiros. Um token que circula em uma rede privada, por mais \u00edntegro que seja o seu hist\u00f3rico, n\u00e3o produz esse efeito, porque a lei reservou a constitui\u00e7\u00e3o e a transmiss\u00e3o de direitos reais sobre im\u00f3veis a um sistema p\u00fablico, unit\u00e1rio e rastre\u00e1vel.<\/p>\n
Essa fronteira deixou de ser doutrina e virou norma administrativa. A Corregedoria Geral da Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo editou o Provimento CGJ n\u00ba 54\/2025, publicado em janeiro de 2026, determinando que o oficial n\u00e3o efetuar\u00e1 nenhuma anota\u00e7\u00e3o, averba\u00e7\u00e3o ou registro que vincule a matr\u00edcula imobili\u00e1ria a token digital, veda\u00e7\u00e3o que alcan\u00e7a tamb\u00e9m representa\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel em blockchain, indiquem elas ou n\u00e3o a titularidade do dom\u00ednio. O ato n\u00e3o pro\u00edbe a tokeniza\u00e7\u00e3o como neg\u00f3cio; impede que o token ingresse no sistema registral enquanto n\u00e3o houver lei federal ou ato normativo do Conselho Nacional de Justi\u00e7a que discipline a mat\u00e9ria. Corregedorias de outros estados seguiram no mesmo sentido, e, at\u00e9 agora, nenhuma lei federal nem ato nacional do CNJ autorizou amarrar a matr\u00edcula a um token.<\/p>\n
A consequ\u00eancia pr\u00e1tica para quem estrutura \u00e9 direta. Prometer ao investidor que o token representa, por si, a propriedade do im\u00f3vel, ou que a sua transfer\u00eancia equivale \u00e0 transmiss\u00e3o do bem, \u00e9 prometer um efeito que o registro n\u00e3o reconhece e que o cart\u00f3rio est\u00e1 proibido de inscrever. Se a promessa constar do material de capta\u00e7\u00e3o, soma-se ao problema registral o risco de oferta mal informada, porque o comprador do token imagina ter adquirido o que a matr\u00edcula ainda atribui a outra pessoa.<\/p>\n
Dizer que o token n\u00e3o \u00e9 o im\u00f3vel n\u00e3o \u00e9 dizer que a tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o tem espa\u00e7o. O espa\u00e7o est\u00e1 na camada econ\u00f4mica, n\u00e3o na dominial. Direitos credit\u00f3rios ligados ao im\u00f3vel, cotas de um fundo que det\u00e9m o ativo, participa\u00e7\u00e3o em sociedade de prop\u00f3sito espec\u00edfico propriet\u00e1ria do empreendimento, receb\u00edveis de loca\u00e7\u00e3o ou de um contrato de compra e venda: tudo isso pode ser representado por tokens, e a\u00ed a discuss\u00e3o migra para o regime de valores mobili\u00e1rios da Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios, onde o Programa Piloto DLT e a Resolu\u00e7\u00e3o CVM 88 j\u00e1 desenham como ofertar esses ativos. O que n\u00e3o se transfere pelo token \u00e9 o direito real sobre a coisa, que permanece na matr\u00edcula.<\/p>\n
Para o cliente, o desenho seguro separa duas coisas que o discurso de mercado costuma fundir. A transmiss\u00e3o do im\u00f3vel continua no cart\u00f3rio, com escritura e registro, e \u00e9 l\u00e1 que o comprador adquire a propriedade opon\u00edvel a todos. O token cuida do retorno econ\u00f4mico e dos direitos contratuais, dentro do regime que a CVM reservou a cada tipo de ativo, e o material entregue ao investidor diz, com todas as letras, que o token n\u00e3o \u00e9 a propriedade do im\u00f3vel nem a substitui. Quem compra precisa saber o que a matr\u00edcula garante e o que o token, no est\u00e1gio atual da regula\u00e7\u00e3o, n\u00e3o garante.<\/p>\n
O token transfere a propriedade do im\u00f3vel?<\/strong> Posso vincular a matr\u00edcula do im\u00f3vel a um token?<\/strong> Ent\u00e3o a tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria est\u00e1 proibida?<\/strong> Este conte\u00fado tem car\u00e1ter informativo e n\u00e3o constitui opini\u00e3o legal para caso concreto.<\/em><\/p>\n
\nN\u00e3o. A propriedade im\u00f3vel entre vivos s\u00f3 se transfere pelo registro do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis (C\u00f3digo Civil, art. 1.245). At\u00e9 o registro, o alienante continua sendo tido como dono, e a circula\u00e7\u00e3o do token n\u00e3o produz esse efeito.<\/p>\n
\nHoje, n\u00e3o. A Corregedoria de S\u00e3o Paulo, por exemplo, determinou que o oficial n\u00e3o fa\u00e7a anota\u00e7\u00e3o, averba\u00e7\u00e3o ou registro que vincule a matr\u00edcula a token digital, enquanto n\u00e3o houver lei federal ou ato do CNJ sobre o tema, e outras corregedorias adotaram a mesma posi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
\nN\u00e3o. O que a tokeniza\u00e7\u00e3o pode representar \u00e9 a camada econ\u00f4mica do neg\u00f3cio (direitos credit\u00f3rios, cotas de fundo, participa\u00e7\u00e3o em SPE, receb\u00edveis), sob o regime de valores mobili\u00e1rios da CVM. O que ela n\u00e3o pode \u00e9 substituir a matr\u00edcula na transmiss\u00e3o do direito real sobre o im\u00f3vel.<\/p>\nLeia tamb\u00e9m<\/h2>\n
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Fontes<\/h2>\n
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