Tokenização imobiliária: o token não substitui a matrícula

A tokenização imobiliária chega ao escritório quase sempre pela mesma pergunta: dá para colocar o imóvel na blockchain e transferir a propriedade pelo token, sem passar pelo cartório? A resposta curta é que o token não substitui a matrícula, e quem desenha a operação sem entender a razão disso vende ao investidor uma garantia que o papel não entrega. A parte econômica do negócio pode viver em um token; a propriedade do imóvel, não.

O motivo é estrutural e anterior a qualquer tecnologia. No direito brasileiro, a propriedade de imóvel entre vivos só se transfere pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, e, enquanto o título não é registrado, quem aliena continua sendo tido como dono (Código Civil, art. 1.245 e § 1º). O registro não é formalidade cartorial: é o ato que cria o direito real e o torna oponível a terceiros. Um token que circula em uma rede privada, por mais íntegro que seja o seu histórico, não produz esse efeito, porque a lei reservou a constituição e a transmissão de direitos reais sobre imóveis a um sistema público, unitário e rastreável.

O que as corregedorias já vedaram na tokenização imobiliária

Essa fronteira deixou de ser doutrina e virou norma administrativa. A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo editou o Provimento CGJ nº 54/2025, publicado em janeiro de 2026, determinando que o oficial não efetuará nenhuma anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital, vedação que alcança também representações do imóvel em blockchain, indiquem elas ou não a titularidade do domínio. O ato não proíbe a tokenização como negócio; impede que o token ingresse no sistema registral enquanto não houver lei federal ou ato normativo do Conselho Nacional de Justiça que discipline a matéria. Corregedorias de outros estados seguiram no mesmo sentido, e, até agora, nenhuma lei federal nem ato nacional do CNJ autorizou amarrar a matrícula a um token.

A consequência prática para quem estrutura é direta. Prometer ao investidor que o token representa, por si, a propriedade do imóvel, ou que a sua transferência equivale à transmissão do bem, é prometer um efeito que o registro não reconhece e que o cartório está proibido de inscrever. Se a promessa constar do material de captação, soma-se ao problema registral o risco de oferta mal informada, porque o comprador do token imagina ter adquirido o que a matrícula ainda atribui a outra pessoa.

O que a tokenização imobiliária pode fazer hoje

Dizer que o token não é o imóvel não é dizer que a tokenização imobiliária não tem espaço. O espaço está na camada econômica, não na dominial. Direitos creditórios ligados ao imóvel, cotas de um fundo que detém o ativo, participação em sociedade de propósito específico proprietária do empreendimento, recebíveis de locação ou de um contrato de compra e venda: tudo isso pode ser representado por tokens, e aí a discussão migra para o regime de valores mobiliários da Comissão de Valores Mobiliários, onde o Programa Piloto DLT e a Resolução CVM 88 já desenham como ofertar esses ativos. O que não se transfere pelo token é o direito real sobre a coisa, que permanece na matrícula.

Para o cliente, o desenho seguro separa duas coisas que o discurso de mercado costuma fundir. A transmissão do imóvel continua no cartório, com escritura e registro, e é lá que o comprador adquire a propriedade oponível a todos. O token cuida do retorno econômico e dos direitos contratuais, dentro do regime que a CVM reservou a cada tipo de ativo, e o material entregue ao investidor diz, com todas as letras, que o token não é a propriedade do imóvel nem a substitui. Quem compra precisa saber o que a matrícula garante e o que o token, no estágio atual da regulação, não garante.

Perguntas frequentes

O token transfere a propriedade do imóvel?
Não. A propriedade imóvel entre vivos só se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Até o registro, o alienante continua sendo tido como dono, e a circulação do token não produz esse efeito.

Posso vincular a matrícula do imóvel a um token?
Hoje, não. A Corregedoria de São Paulo, por exemplo, determinou que o oficial não faça anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula a token digital, enquanto não houver lei federal ou ato do CNJ sobre o tema, e outras corregedorias adotaram a mesma posição.

Então a tokenização imobiliária está proibida?
Não. O que a tokenização pode representar é a camada econômica do negócio (direitos creditórios, cotas de fundo, participação em SPE, recebíveis), sob o regime de valores mobiliários da CVM. O que ela não pode é substituir a matrícula na transmissão do direito real sobre o imóvel.

Leia também

• Piloto de tokenização da CVM e o programa DLT, sobre o ambiente de experimentação de ativos tokenizados.
• Tokenização imobiliária, valor mobiliário e a Resolução CVM 88, sobre a oferta da camada econômica em plataforma de pequeno porte.
• Resolução CVM 249 e o piloto de tokenização em DLT, sobre o afastamento controlado de normas no ambiente de teste.

Fontes

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245 e § 1º (transmissão da propriedade imóvel pelo registro do título no Registro de Imóveis): planalto.gov.br
• Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos; constituição, transmissão e publicidade dos direitos reais sobre imóveis): planalto.gov.br
• Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Provimento CGJ nº 54/2025 (veda anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula a token digital): tjsp.jus.br (Corregedoria Geral)
• Conselho Nacional de Justiça, Provimento nº 149/2023 (Código Nacional de Normas da Corregedoria, foro extrajudicial): atos.cnj.jus.br

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui opinião legal para caso concreto.